关于加强孝感城区住宅小区综合管理的建议


时间: 2018-08-12 字体:[ ] 视力保护色:

关于加强孝感城区住宅小区综合管理的建议
市政协社会和法制委员会



       住宅小区综合管理是基层社会治理的重要工作。按照市政协常委会安排部署,我们围绕住宅小区综合管理课题,对职能部门行政监管、物业企业经营服务、业主自治以及住宅小区突出民生问题等方面,组织部分政协委员、各民主党派、有关专家、相关单位负责同志,通过实地察看、走访座谈、会议座谈、问卷调查、考察学习外地经验、网络征集意见等方式,深入开展调研。现将有关情况报告如下:
    一、孝感城区住宅小区综合管理现状
     1、综合管理体制机制进一步健全。①市委市政府高度重视城区住宅小区综合管理工作,市人民政府制定了《关于加强孝感城区住宅小区综合管理的实施意见》,并提请市人大常委会审议制定《孝感市住宅小区物业管理条例》,行业主管部门制定了有关物业管理的多个文件和制度等,为加强孝感城区住宅小区综合管理提供了制度和法律保障。②初步建立政府、市场、社会三方联动,各方主体各司其责的小区综合管理机制:街道是小区管理统筹协调的主体,对小区综合管理负总责;物业服务是市场行为,回归市场,房管部门负责行业监管;业主委员会是业主自治组织,全面参与小区自治管理。③明确加强住宅小区综合管理的具体要求。政府职能部门按照“谁主管、谁负责”的原则,对住宅小区内违法行为进行监管和查处。市、区与街道三级建立住宅小区联席会议制度,具体协调组织实施住宅小区综合管理工作。民政部门将业主委员会建设纳入现代社区治理体系。房屋主管部门监督检查物业服务质量,完善物业诚信监管和服务质量考评体系。物业行业协会建立和完善物业服务企业及从业人员自律制度,加强行业自律管理。④专项维修资金管理进一步加强。制定规范住宅专项维修资金归集制度,出台住宅专项维修资金使用办法,加强住宅专项维修资金档案管理。⑤制定解决特殊问题的具体措施。对小区甲方缺失问题,暂未成立业委会的,由社区居委会承担业委会的相关职责。对物业服务“弃管”的小区,实行临时托管。建立业委会经费奖励补助制度,对考核合格前20名的住宅小区业委会,市政府对每个业委会奖励3万元。明确老旧住宅小区供水、供电、供气、通信等专业经营设施设备直管改造及改造资金筹措办法。
     2、综合管理全覆盖有力推进。孝南区和市高新区共有7个街道、74个社区、861个住宅小区,按照“分级分层,属地管理,分类推进”的原则,住宅小区综合管理基本实现全覆盖。对开发建成的161个住宅小区全面推行社会化物业管理,单位自建的600个住宅小区实行单位自治管理,对城中村和分散的住宅小区实行社区管理。城区住宅小区综合管理基本实现“五有”:有治安防范、有清扫保洁、有绿化养护、有物业维修、有停车管理。经过多年的发展,一批本土物业企业迅速成长,如万顺物业、康正物业等。一批全国优秀物业企业如恒大金碧、碧桂园、深圳历思联行等也扎根孝感;城区综合管理优秀小区也不断涌现,如竹园小区、蔚蓝新都、孝感恒大首府等。
     3、行业监管逐步加强。①加强对物业企业监管与考核。行业主管部门加强对物业企业监管,对管理不到位、服务不及时、群众意见大的物业企业责令限期整改。每年对全市物业企业进行年度工作考核,对不符合考核要求的通报批评。②加强对前期物业招投标的指导监督。制定《孝感市物业管理招投标暂行规定》,加强对城区物业企业前期物业招投标的指导监督。③建立行政执法监管制度。行政职能部门监管和执法进小区、街道社区联席会议、城区住宅小区综合执法形成制度。④加强对住宅小区交接验收管理。住宅小区交接验收实行“谁签字、谁负责”,强化责任部门职责与工作程序。落实住宅小区物业质量保修制度,对开发建设单位的建设质量与物业管理交接提出了明确要求。
    二、存在的突出问题
     孝感城区住宅小区综合管理起步晚,问题多,投诉多。通过对网络议政和各方收集问题的统计分析,涉及四类问题:
     1、小区综合管理合力不足。①综合管理推进速度不够快。对市政府《关于加强孝感城区住宅小区综合管理的实施意见》已明确的有关要求,部门之间仍然存在条块分割、推诿扯皮的现象,落地落实与文件要求有较大差距。②行政监管力度不够强。对小区居民的违章建筑、噪音、油烟扰民、违规经营等一些管理问题,久拖不决。③部分服务未进小区。很多小区由于水、电等未实行终端收费,多交由物业代收代缴,又不承担损耗,物业企业只能将小区水损电损费用分摊。电梯运行维护、维修定检问题反映也比较突出。④街道社区主体责任不落实。业委会组建困难,已组建的业委会中能正常运行的约三分之一,业委会日常运行的指导监管、物业纠纷调解处理等,街道被动应付的多。⑤城区住宅小区综合管理相关数据统计不全,口径不一,时效性不强,信息不共享。
     2、物业行业发展基础薄弱。①从业人员素质参差不齐、待遇较差。物业服务从业人员大多是年龄偏大、学历较低的人员及农民工,多属开发企业派生出的物业管理子公司。多数保洁人员工资与最低工资水平持平,有一部分物业从业人员还没有社保。②物业收费价格的市场机制没有形成。业主对物业服务质量要求越来越高,随着劳动力成本的上升,服务成本刚性增长,由于收费价格没有形成市场机制,难以伴随市场变化而调整,导致一些物业企业亏本经营。亏本经营的物业企业,有开发企业补贴的,物业服务质量还比较稳定;没有开发企业补贴的,只能以降低服务质量、降低物业职工待遇保障、或是侵害业主公共利益来换取收益,形成恶性循环,甚至“弃管”。③物业服务内容超出合同约定的范围。物业服务是按合同约定的市场经营活动,现实中物业企业承担了大量违建管控、噪音扰民、社会治安等合同约定以外的事情,很多小区物业真正成了“进了小区门,便是物业事”,物业服务内容远远超出合同约定的范围,影响了基本服务活动的正常开展。
     3、业主自我管理缺失。业主作为住宅小区综合管理的权利人和责任人,在小区管理中应发挥主导作用。现实存在的问题是①业委会组建率低,在孝感城区217个物业小区中,已组建业委会的36个,业委会组建率不到20%,甲方缺失问题突出。②业委会规制不健全,街道社区对业委会缺乏指导监督,业委会不作为的现象比较普遍,甚至有业委会向物业企业吃拿卡要等乱作为的情况发生。③部分业主契约意识淡薄,没有形成正确的消费观念,不遵守管理规约和业主大会议事规则,对业主大会和业委会决定的事项,往往有利的就支持,不利的就反对,甚至找理由拒交物业费或拖欠物业费。
     4、开发建设遗留问题。①规划建设不到位,公共设施建设不配套、不完善。如车位配比不足,水电没有终端收费设施,水损电损严重等。②擅自变更规划,违规出售、出租车位(车库)和架空层等,甚至影响“两证”办理。③房屋及配套设施存在质量问题,如墙体开裂、房屋渗漏、外墙脱落、电梯质量问题等。④保修责任履行不到位、不及时,问题久拖不决。
     三、几点建议
     1、完善综合管理体制机制,不断增强住宅小区监管合力。①制定孝感城区加强住宅小区综合治理三年行动计划。建议结合孝感主城区扩容提质要求,借鉴上海市等城市管理经验,制定孝感城区加强住宅小区综合治理三年行动计划,推进形成属地综合管理,政府职能落地,市场监管到位,业主自治落实的住宅小区综合管理格局,努力实现住宅小区综合管理体制机制完善、物业服务质量满意度明显提升、业主自我管理能力明显增强、广大居民的居住环境明显改善。②落实住宅小区综合管理制度。建议市政府组织有关单位和部门围绕落实孝感政规〔2017〕3号文件精神,研究制定具体工作措施。要进一步完善物业服务质量考评制度,改革考评办法,坚持考评以业主评价为主,街道、社区和业委会、房管部门等四方评价为辅的物业服务质量考评体系,考评结果向社会公示。可鼓励聘请第三方专业机构对物业服务质量开展考评。建立物业服务巡查常态化机制,定期发布巡查通报,督促整改巡查问题。孝南区和市高新区要明晰管理边界,细化分工合作,强化监管职能。③做实住宅小区综合管理联席会议制度。建议孝南区、市高新区和街道社区依据市住宅小区综合管理联席会议制度,推动本级联席会议常态化运作。明确联席会议工作任务,完善工作制度,协调处理住宅小区中跨部门、跨领域问题,落实住宅小区综合管理考核制度,加强考核结果综合运用。有条件的地方,可在社区、居民区层面建立住宅小区综合管理协调机制,定期研究、协调解决本住宅小区问题,让矛盾不出社区,让问题化解在社区。④压实街道社区综合管理主体责任。街道要将住宅小区综合管理纳入社区建设管理体系。街道社区党组织要全面加强对住宅小区综合管理的领导,实现党组织工作的全覆盖。住宅小区综合管理要纳入街道社区工作职责,细化职责清单,完善工作与考核制度,落实人员和经费。要给予街道社区负责协调各专业派出机构的职责,对各类专业派出机构落实法定职责和处理相关事务进行协调督办。⑤推进行政监管执法进小区。要将城市网格化管理模式向城区住宅小区延伸覆盖,整合水、电力、电信、综治等部门与专业机构力量,在住宅小区中逐步推进综合管理网格化,帮助建立长效常态的多部门工作联动机制。整合城市管理综合执法力量,将住宅小区内常见的、不用专业技术即可认定的简单执法事项,群众诉求迫切、需要快速查处、相关部门缺乏执法力量的执法事项,以及矛盾突出、涉及多家执法主体、需要集中力量实施查处的执法事项,交由城管综合执法部门实施,逐步实现住宅小区城管综合执法全覆盖。
     2、强化物业行业监管,不断提高住宅小区物业服务质量。①完善物业服务市场化机制。坚持物业服务市场化改革方向,搭建物业招投标管理平台,优化招投标流程,提高招投标信息化管理水平,推动物业服务市场化竞争环境的形成。物业收费应坚持“按质论价、质价相符”的原则,引导业委会和物业企业协商确定物业服务内容和收费标准。物业企业应在住宅小区醒目位置主动公示合同约定的物业服务内容和收费标准。新建项目销售时,建设单位应在售楼处醒目位置公示物业服务内容和收费标准,并作为房屋销售合同的附件。建立物业服务市场信息发布机制,定期发布物业服务内容、服务标准和服务价格等信息。鼓励社会中介机构参与物业服务内容、收费标准的评估,推动形成公开、公平、公正的物业服务价格形成机制。城区非商住小区要逐步理顺管理关系,稳妥地推进物业服务市场化改革。②强化物业行业监管。立足孝感实际,完善物业监管制度,规范物业服务。建立物业服务公示制度、物业企业定期向业委会报告制度,接受业主监督。完善物业企业及从业人员信用信息管理,加大物业企业和项目经理诚信信息的公开力度,严格物业企业和项目经理违规行为的处置等。健全完善投诉受理处置机制,建立制度,规范程序,协调沟通,督促整改。制定物业企业落实住宅小区内违法建设等突出问题相关管控责任的意见,细化工作流程,强化工作职责。③推动物业行业创新转型发展。要发挥物业行业协会作用,加强工作指导,推动物业行业健康发展。要依靠物业行业协会力量,规范物业企业经营行为,推动物业企业整合、改制、兼并和重组,培育一批具有较强竞争力、较大规模的物业企业,逐步形成以示范龙头企业为引领,中小物业企业协同发展的现代物业企业集群。加快培育专业服务市场,引导规模小的物业企业走专业化发展道路。探索物业管理的增值服务新业态和多元发展新模式。鼓励引导物业企业充分发挥服务管理优势,从满足居民个性化需求出发,不断挖掘潜在市场和商业机遇,推动物业企业延伸服务链条,拓展服务领域。
     3、增强业主参与意识,不断提高住宅小区居民自治能力。①建立健全业主自我管理组织。民政部门和街道社区要加强对小区业委会组建和换届工作指导,确保业委会组建全覆盖。对已成立业委会的住宅小区,要规范日常运作。对符合业委会成立条件而暂未成立的住宅小区,要指导督促尽早成立业委会。对尚无条件成立业委会的,由社区代行业委会的相关职责,加强协调指导,帮助业主完善自我管理。有条件的住宅小区,合法有序推进社区和业委会成员交叉任职。②健全完善业主自我管理制度。街道社区要加大工作落实力度,引导、指导、督导业主大会和业委会制定住宅小区议事规则及相关管理规定。加大制度规则宣传力度,明确违约行为的责任和相应的处置方式,由业主大会授权业委会或物业企业,及时制止和纠正违约违规行为。③建立教育培训长效机制。建议以湖北职院物业管理专业及孝感技师学院的师资力量建立孝感物业培训基地,以现有物业管理品牌公司如恒大金碧、康正、万顺物业等为实习实训基地,政府给予财政补助,对街道社区、业委会、社会中介机构及物业公司等相关管理人员加强培训,增强服务意识,提高管理能力。
     4、加强基础信息平台建设,不断提高住宅小区综合管理信息化水平。①建议建立“一库三系统”基础信息平台。按照市政府加快信息化进程的要求,主管部门要建设覆盖城区统一动态住宅小区及房屋数据库,为政府科学决策、加强管理提供依据;建立跨部门、跨领域的住宅小区业务协同办理系统,提高住宅小区综合服务功能;完善物业行业行政监管系统,提高住宅小区综合管理效能;建立物业企业基本信息系统,推动物业行业诚信体系建设。基础信息平台建设要统一规划、分级建设,落实运行维护资金保障。②建立业主居住领域信息管理制度,搭建公共信用信息平台,将住宅小区内违法建设、破坏房屋承重结构、擅自改变房屋使用性质、拒交物业服务费等违法违规违约行为录入本市公共信用信息平台,并依法面向社会提供查询。③发挥基础信息平台作用,把基础信息平台作为政策法规发布的窗口,街道社区、业主和物业之间交流沟通的桥梁,优秀物业和模范小区展示的舞台等,不断促进文明和谐美丽住宅小区建设。
     5、整合各方资源,努力解决住宅小区民生突出问题。①老旧小区无物业服务或物业服务不到位问题。对于一些物业企业不愿服务或物业服务不到位的老旧住宅小区,由街道社区代管。建议市、区政府为街道社区创造履职条件,可借鉴武汉市的成功做法,组建公益性企业化物业服务实体,成为党和政府直接掌握的服务群众的重要力量,来为这些老旧小区提供基本物业服务。公益物业服务实体组建坚持公益属性、市场运作、低价有偿,推动物业服务融入社区治理,把服务群众、教育群众、发动群众、凝聚群众和物业服务一起做,既发挥物业服务功能,又发挥政治引领作用。积极探索运营保障、服务补贴、公益性岗位设置、志愿者服务等多种途径,加大对公益物业服务实体的政策扶持。对难以组建公益物业服务企业的街道社区,整合现有服务资源,组建老旧小区自助型物业,加强规范提升,专业化企业指导帮扶等。②老旧小区基础设施年久失修、破损严重问题。建议根据“属地管理”原则,市级财政补助、区级统筹、街道实施,改造项目按轻重缓急,统筹安排。③老旧小区专业经营设施设备直管改造问题。建议由市级统筹,召集专业经营部门协商,制定具体实施意见。孝南区和市高新区,摸清底数,制定计划,统筹协调实施。④住宅小区停车难问题。截止2016年6月30日止,孝感中心城区登记车辆35.2万辆,其中小型汽车10.77万辆,机动车年均增长率超过20.4%。老城区住宅小区停车泊位较少,新城区住宅小区车位设计配比不高,停车泊位不足。目前城区主干道的道路临时停车位泊位数为2109个,城区停车泊位缺口很大。建议加强规划引领,加快编制孝感中心城区停车场空间布局专项规划。制定新建住宅小区配建车位标准,严格配建车位规划审批。对已建成小区车位不足的,要统筹停车泊位资源,加强调度管理,提高停车泊位使用效率。合理利用小区条件,改造增建停车泊位。车位的建设与使用要坚持市场化方向改革,稳步推进有偿使用。进一步加强城区公共交通建设,不断提高公共交通服务质量,减少私家车出行与购置,缓解城市道路交通拥堵和停车难。

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